高級物件が立ち並ぶアッパー・イーストサイドで、比較的手頃な値段で購入できる投資におすすめの物件をご案内しましょう。
今回ご紹介するお部屋のあるレオノリは、マディソン街と63丁目が交差するセレブ感溢れるロケーションに位置しています。近くにはセントラルパーク、美術館、ブティック、高級レストランがあり、優雅なニューヨーク・シティライフを満喫することが出来ます。
美しいボザール様式の建物は1901年に完成し、1985年にエレガントなコンドミニアムに改築されました。13階建、戸数は68戸です。
最近改装されたばかりのスマートなロビーには、24時間ドアマンが常駐し、セキュリティーも安心。地下には小さいランドリールームが備えられています。
レジデンス3Eは、天井高10フィート（約3メートル）のワンルームで、中庭向きの静かなお部屋です。
大きめのバスルームと簡易キッチンには窓があり、換気がしっかりと行えます。クローゼットは二つ備えられ、一人暮らしに十分な収納スペースが確保されています。落ち着いた雰囲気で、ハードウッドフロアにはブラウンのカーペットが敷かれています。
↓ニューヨークを代表する美術館、メトロポリタンミュージアムも近くに
この物件の一番の魅力は、何といっても素晴らしいロケーションでしょう。お部屋は少し地味な印象ですが、ドアマン、エレベーター、ランドリーなど、テナントが望むベーシックな条件も揃っておりますので、この状態でも問題なく賃貸できます。
現状で賃貸する場合の推定家賃は$2,200～2,300となりますが、改装をすると、改装内容にもよりますが、$3,000～4,000程度を見込めそうです。
改装をすると賃貸がしやすく、家賃も高く設定できます。結果的にお得になりますので、資金に余裕があれば、購入時に改装を検討する事をお勧め致します。
上層階に同じ間取りのお部屋があり、既に改装済みです。この位スタイリッシュに仕上げると$4,500前後で貸し出すことができるようになります。
住所：26E 63 rd St.,#3E, New York, NY
売値：$400,000
管理費（月）：$449
固定資産税（月）：$491
ニューヨークの不動産投資ワンポイントアドバイス！改装の注意点
コンドミニアム・コープの場合は、予めマネージメントからの改装許可が必要です。
まず、マネージメントに問い合わせ、必要書類、申請費用、業者に求められる保険内容、申請してから許可までのおおよその日数、改装工事をしてよい時間帯、建物の改装規定の確認をしましょう。
建築業者からの見積りは最低２社、できれば３社から取り寄せ、比較検討し、又、交渉の材料にしてください。実際に依頼するにあたって、Renovation Contractを作成してもらいます。その際、業者のライセンス・保険、使用素材含む詳細な作業内容を確認します。後になって追加料金が発生しないよう、希望する工事内容は、例え壁のフック一つ取り付け等であっても全て記載してもらいましょう。
支払い方法ですが、全額前払いではなく、工事の進行具合に合わせて２～３回に分けて支払います。最終のお支払いは完成時です。工事の完成は予定より遅れる事が多いですので、工事開始日・完成日のスケジュールを記載し、Delay Clauseを追加してもらうと良いでしょう。工事完成日が予定よりずれ込んだ場合の対応を、事前に交渉して明確にしておく事が大切です。
山木 奈美（ナミ・ニューヨーク不動産）